別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋千種 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -4 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.

鑑定評価額 55,500,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区池上町２丁目６番１５ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,100) （その他） 風致地区 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 本山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 本山駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (30,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が連たんする高台の住宅地域であり、地域としてすでに熟成しており、今後も閑静な住宅地を維持する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千種区、名東区内の地下鉄東山線及び名城線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、名古屋市及び周 辺市在住の二次取得者である。当該地域は、住環境の良好な住宅地であり需要は根強いが、供給は少ないため取引件数 は少ない。市場での中心価格帯は、土地は２００㎡程度で５，０００万円前後、新築戸建物件は７，０００から８，０ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅からやや距離があることや、行政的条件の制約等により、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定できないため、 収益価格については試算しなかった。当該地域は、賃貸マンション等も見られるが、対象地の画地規模を考慮すると自 用目的での取引が一般的で、収益性よりも居住の快適性が重視される。また、比準価格は市場実勢を反映しており市場 参加者の観点から説得力も高いと考えられることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　千種（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    234,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は新型コロナウイルス感染症により 、先行き不透明な状況にある。しかし、地域 や用途にもよるが、不動産に対する需要は概 ね回復している。 熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特 段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +0.9 ％