別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋千種 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　雅也   TEL.

鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区南ケ丘１丁目４３番３ ｢南ケ丘１－７－２７｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,100) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 茶屋ヶ坂 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 茶屋ヶ坂駅南方 850m 法令 規制 １低専 (30,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は横這い傾向の値動きをす るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね千種区及び隣接区等の地下鉄沿線、駅徒歩圏域である。需要の中心は市中心部で勤務する中堅所得 層及び自営業者等である。住環境良好な住宅地域であることから、従来から需要があるが、宅地供給も最近は見られ地 価はやや弱含みまたは横這い傾向の値動きをしている。需要目的は自己居住用であり、賃貸目的の投資需要は殆どない 。需要の中心価額帯は土地のみで４～５千万円程度、新築戸建で５～６千万円程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わる もので適格性を有している。上記のとおり地域内には賃貸マンション等の収益物件は見られず、賃貸事業目的の土地需 要は乏しいので、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との 均衡及び需給動向等を総合的に考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    233,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [101.0] 100 187,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    186,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症により、経済の先 行きは、やや不透明な状況である。 住宅地域として既に熟成しており、地域要因 に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％