別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡森 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡森 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周智郡森町森字横町３５１番１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、住宅等が混在 する既成商業地域 北7.5m町道 水道、下水 遠州森 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 遠州森駅北東方 1.4km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商業地域であるが繁華性が劣り、閉鎖店舗も見られる。顧客誘引力のある店舗が見られず、商業地域 として衰退傾向が継続していることから、地価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は森町及び周辺市を含めた商業地域。需要者は地元の個人事業者や法人のほか地縁性を有する個人を含む。 旧来からの商業地域であるが、人通りが少なく、空き店舗も見られる。顧客誘引力のある店舗も見られないことから、 商況は低迷した状態が続いており、商業地の需要は弱い。商業地の取引自体が少なく、商業地として取引される規模や 価格帯も様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 森町における商業地の取引が限定されているため、周辺市を含めた商業地の取引事例を採用し適切に比準を行っており 、市場性を反映した価格が求められた。一方、自己利用目的の小規模小売店舗が多く、商況は低迷した状態が続いてお り、商業地として賃貸需要が期待できないことから収益価格は試算できなかった。以上から、実証的な比準価格を採用 し、類似した標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松天竜 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [156.5] [100.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 森町は人口減少率が大きく、高齢化率も高い 。他地域からの流入もほとんど見られず、土 地需要は限定されている。 衰退傾向が続いている旧来からの商業地域で ある。商業地としての土地需要は限定されて おり、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％