別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡森 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡森 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周智郡森町睦実字甚六屋敷２０６９番３ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅も見られる住宅 地域 北西5.6m町道 水道 戸綿 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．６ｍ町道 交通 施設 戸綿駅南方 330m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が見られる住宅地域であり、需要は限定されている。今後も同程度の住環境を維持するものの、人口減 少の影響等から、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね森町内の住宅地域。需要者は町内に居住する一次取得者が大部分を占め、他地域からの転入は限定さ れている。周囲に農地も見られる住宅地域であり、町中心部との間に太田川を介していること、周辺市における宅地供 給が豊富であること等から、需要の一部は利便性等が優れている町外へ流出している。土地は総額で５００万円～１， ０００万円程度が需要の中心であるが、新築の戸建住宅の供給は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 森町内の住宅地域の事例を採用して適切に比準を行っている。求められた比準価格は市場の実勢を反映しており信頼性 が高い。一方、周囲に農地も多く見られる住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られず、賃貸市場が未成熟 であることから収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が大部分を占める住宅地域であることから、市場性を反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡森 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [152.3] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 森町は人口減少率が大きく、高齢化率も高い 。他地域からの流入もほとんど見られず、土 地需要は限定されている。 地域要因に特段の変動はない。周囲に農地も 多く見られること等から、住宅地としての選 好性は低く、土地需要は限定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％