別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡吉田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡吉田 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 榛原郡吉田町住吉字松下２９番２０ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6m町道 水道、下水 島田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 吉田町役場に近く、町中心部 の中規模分譲住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 11.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 吉田町中心部及び幹線道路にも近く、一般住宅の他、周囲には農地等も見られる閑静な住宅地域である。内陸部 にあり需給とも比較的堅調であるため、今後地価は緩やかな下落傾向から横ばいに移るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉田町、牧之原市など榛南地区の住宅地域の一円である。主たる需要者は榛南地区に居住及び勤務地を有 する１次取得者層である。主たる需要者の選好は沿岸部と内陸部とで二極化が進んでおり、国道１５０号以北の内陸部 は比較的堅調に推移している。地価水準は概ね横ばいから若干の弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、 土地は２００㎡前後で８００万円～１，０００万円、新築戸建物件は２，３００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は国道１５０号以北の戸建住宅を中心とする住宅地域である。取引の中心は自己利用目的であり、居住の快 適性が重視される住宅地域である。主たる需要者は実際の取引価格に基づく価格水準に基づき意思決定をするものと考 えられる。なお賃貸市場は未成熟であり、収益価格の適用はできなかった。以上の検討から、実証的な比準価格を採用 し、類似標準地との価格の検討も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牧之原 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 68.7] [102.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海岸部と内陸部との間の地価水準の差が拡大 しており、海岸部では住宅地需要は極めて乏 しく、国道１５０号より北方の内陸部は比較 的安定している。 吉田町役場にほど近い、国道１５０号以北の 住宅地域であり、商業施設への接近性、交通 利便性も優れている。需要は比較的堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％