別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡小山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -6 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町竹之下字所領３１７１番 ②地積 　(㎡) 670   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が多い県道沿いの住 宅地域 西6.7m県道 水道 足柄 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．７ｍ県道 交通 施設 足柄駅北方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が多い住宅地域で、新型コロナウイルスによる地価に対する影響は、限定的と見られる。特 段大きな変動要因も見られず、今後も現在の利用状況を維持し、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山町郊外及び隣接する御殿場市北部の住宅地域一円。当地区は中心市街地から離れた地域にあって生活 利便性が劣るため、住宅地に対する需要の中心となる子育て世代はこの地域を選好しない。総じて住宅地に対する需要 は弱く、取引は少ない。需要者は小山町に居住する又は地縁性を有する者が中心である。中心となる価格帯は画地規模 にもよるが、土地で数百万円から１，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、農家住宅に農地が混在する市街化調整区域内の住宅地域で、生活利便性等が劣ることから賃貸の 需要も弱く、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難なため、収益価格は試算しない。当地区の住宅地は自己居住目的 で取引され、その取引価格の水準を指標に価格が形成されると認められることから、実証性を有する比準価格を中心に 、前年標準地からの検討を踏まえ、地域の需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあ る。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナ ウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さ い。 県主導の「内陸フロンティア推進区域」から は離れており直接その影響を受けにくく、ま た民間の開発計画もなく、特筆すべき変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％