別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 静岡小山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町上野字松葉６１０番１ ②地積 　(㎡) 973   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに農 地が多く見られる住 宅地域 東6.5m町道 水道 駿河小山 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６．５ｍ町道 交通 施設 駿河小山駅北西方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に農地等が多く見られる農家集落であり、当面は現状程度の利用が継続すると思われる。需要が弱い反面、 供給も限定的な地域であり、地価はやや弱含み程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山町及び御殿場市郊外の住宅地域である。農家住宅、農地等が多く見られる集落的色彩の強い地域で、 需要者は地域の居住者及び出身者等、地縁のある者が大半と考えられる。市街地から離れた利便性の劣る地域で、外部 からの転入需要は限定されるため、地価は弱含みで推移している。取引が少ない集落的地域であり、中心となる価格帯 を見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の住宅地域に存し適切な造成事例が収集出来ないため原価法は適用しない。また、収益物件がほぼ皆無の地域にあ るため収益還元法も適用しない。近隣地域及び周辺類似地域では、自用目的の取引により市場が形成され、当該市場に おける取引価格水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格 を採用し、対象不動産の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山町は町外からの流入が限られ、市況は全 般に弱含みながら、近年は御殿場市の衛星都 市的性格も認められる。 不動産需要が限定的な集落的地域で、地価は 弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％