別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 静岡小山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.

鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町藤曲字浅間丁１７９番５ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 西5.4m町道 水道 駿河小山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ町道 交通 施設 駿河小山駅北西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校に近く需要は安定しており、また、宅地供給も限定的であるため、今後地価は概ね横ばい圏内に向かう ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山町の住宅地域一円。需要者は地縁的選好性を有する町内に居住する一次取得者が中心である。人口は ここ数年、微減傾向で推移している当町にあって、開発適地が限定的なため、需給関係は総じて堅調。土地は総額で１ ，０００万円程度、建売住宅で２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の取引が主で賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった。比準価格は事例適格要件を具有する取引事 例から試算したもので精度は高いものと認められる。自用の取引が中心で、地縁性及び快適性を重視する住宅地域であ るため、実証的な比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど認め られない。 新東名新御殿場ＩＣが開通したが、近隣地域 への影響は認められない。地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％