鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長泉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ第１ -222	駿東郡長泉町		更地	（　）	不整形	東13m町道、南6m、角地		準住居 (70,200)
b	４Ｋ第１ -237	駿東郡長泉町		建付地	（　）	不整形	北西20m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	４Ｋ第１ -202	三島市		更地	（　）	不整形	南東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	４Ｋ第１ -218	三島市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6.1m市道、北西5.5m、角地		商業 (100,366)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,318	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 78.8]	140,837	100 [ 99.9]	140,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 58,288	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 56.7]	121,305	100 [ 90.9]	133,449		136,000
c	(　 ) 82,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	121,961	100 [ 90.0]	135,512		138,000
d	(　 ) 183,209	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	171,566	100 [ 121.1]	141,673		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -43.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

長泉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,636,311	7,020,880	24,615,431	14,308,100	10,307,331	（　0.9468） 9,758,981	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	195,179,620 円　　　　（　 63,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長泉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,140.00	Ｓ1	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	3,074 ㎡	53.0 m x 56.0 m	前面道路：町道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,140.00	100.0	1,140.00	2,450	2,793,000	5.0	13,965,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,140.00	100.0	1,140.00		2,793,000		13,965,000
								0

⑨年額支払賃料	2,793,000 円　×　12ヶ月　＝　 33,516,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,516,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,010,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,505,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,965,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 131,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,636,311 円　　　　（　 10,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ長泉　　　　-2	2,247 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,460 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ長泉　　　　-6	2,558 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,483
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長泉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	796,000 円	199,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,005,480 円	33,516,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,229,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,592,000 円	199,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,020,880 円　（　　　　　　 2,284 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	199,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,308,100 円（　　　　　 4,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,636,311 円
②総費用	7,020,880 円
③純収益　①－②	24,615,431 円
④建物等に帰属する純収益	14,308,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,307,331 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,758,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,175 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,179,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
長泉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長泉 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　山田　啓吾

TEL.

鑑定評価額

437,000,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	駿東郡長泉町中土狩字大原７２８番２１外				②地積　(㎡)	3,074 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1	店舗Ｓ1	沿道型の店舗等が多く見られる路線商業地域	北30m町道、東側道	水道、ガス、下水	三島 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 450 ｍ、西 170 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ町道

交通

施設

三島駅北西方

2.0km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新興の路線商業地域で、空地はほとんど見られず新規出店は一巡している。今後の街路整備により交通量の増加
、商圏の広域化が見込まれ、商況はさらに向上するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長泉町及び隣接各市町を走る幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円で、需要者の中心は圏内企業であるが
、圏外大企業の参入も大いにあり得る。背後人口が多い上に、街路整備の進捗により隣接市町の顧客を今以上に取り込
める余地を残す。路線商業地域は定期借地や建て貸しといった売買に拘らない土地利活用方法が増えており、売買取引
が少ない上に規模・用途等により大きく価格が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは路線商業地のため広い駐車スペースが必要と
なり容積率の消化が少ないこと、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことに起因する。同一需給圏内の土地
売買は自用目的が支配的であることも勘案して、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考程度にとどめ、か
つ代表標準地の価格との均衡も検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 158,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[114.6]

[102.0]
100

141,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高い財政力を保持する長泉町は都市計画道路
の整備率が高く、路線商業地には追い風とな
る。町人口は横這い程度にて推移。

地域の主要街路は西方にて国道２４６号、東
方にて主要地方道三島裾野線と接続予定であ
り、さらなる商況向上が見込める。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +12.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

長泉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ第１ -222	駿東郡長泉町		更地	（　）	不整形	東13m町道、南6m、角地		準住居 (70,200)
b	４Ｋ第１ -1035	三島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	４Ｋ第１ -632	沼津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東26.5m県道、中間画地		近商地区計画等 (60,200)
d	４Ｋ第１ -1053	沼津市		貸家建付地	（　）	不整形	東25m県道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,318	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 78.8]	140,837	100 [ 99.8]	141,119	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 156,579	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	171,556	100 [ 120.5]	142,370		145,000
c	(　 ) 118,162	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,453	100 [ 85.9]	136,732		139,000
d	(　 ) 135,980	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	167,049	100 [ 122.7]	136,144		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.5
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +12.5
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

長泉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,101,171	7,041,854	25,059,317	14,092,400	10,966,917	（　0.9468） 10,383,477	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	207,669,540 円　　　　（　 67,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長泉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,140.00	Ｓ1	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	3,074 ㎡	53.0 m x 56.0 m	前面道路：町道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の１棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,140.00	100.0	1,140.00	2,486	2,834,040	5.0	14,170,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,140.00	100.0	1,140.00		2,834,040		14,170,200
								0

⑨年額支払賃料	2,834,040 円　×　12ヶ月　＝　 34,008,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,008,480 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,040,509 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,967,971 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,170,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,101,171 円　　　　（　 10,443 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ長泉　　　　-1	2,476 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,476	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,496 円/㎡　月額支払賃料（　 2,486 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ三島　　　　-21	3,045 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.0]	100 [140.0]	2,515
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長泉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	784,000 円	196,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,020,254 円	34,008,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,277,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,568,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,041,854 円　（　　　　　　 2,291 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,092,400 円（　　　　　 4,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,101,171 円
②総費用	7,041,854 円
③純収益　①－②	25,059,317 円
④建物等に帰属する純収益	14,092,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,966,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,383,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,378 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,669,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,600 円／㎡）