別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 長泉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長泉 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　和泉　清明   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡長泉町上土狩字甚右エ門後５０２番５ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,164) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東4.1m町道 水道、ガス、下水 三島 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．１ｍ町道 交通 施設 三島駅北方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 近年は地域要因に特筆すべき変動は無く、当面は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。需給 は概ね均衡しており、地価は横這い傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長泉町及びその隣接市町等の標準的住宅地域一円。需要者は当該地域に居住する３０～４０歳代前後の１ 次取得者層が中心であるが、圏外からの転入も散見される。一部街路条件に劣る地域も見られるが、利便性は概ね良好 で、三島駅徒歩圏を中心に需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は土地で１，８００～２，５００万円、新築戸 建で３，５００～４，０００万円前後と見られるが、規模や建物仕様等によりばらつきが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用物件が 中心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重 視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [125.6] [102.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内は医療関係者や大企業の社員等が多く居 住し、新幹線三島駅へのアクセスが優れた地 域を中心に、底堅い需要がある。 一部で道路事情に劣る地域も見られるが、宅 地需要は健在で安定的な推移が窺える。 近隣地域における地位は中庸であり（道路方 位格差を除く）、特に記載すべき変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％