別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 函南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函南 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　矢野　敏夫   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田方郡函南町上沢字反り畑６３５番５３ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西6m町道 水道、下水 大場 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 大場駅、北東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な新興住宅地域である。今後も現状のまま推移していくものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は函南町を中心として、隣接する三島市、伊豆の国市にかけての住宅地域一円である。需要者は函南町内 に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。対象標準地は大場駅や熱函道路からやや遠いため、利便性が劣り 相対的に需要はやや弱い。土地は１，０００万円～１，７００万円前後程度、新築の戸建物件で２，５００万円～３， １００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　函南町郊外の閑静な住宅地域であるが、賃貸需要は弱く、収益不動産としての取引は皆無であり、自用の戸建住宅建 築目的での土地取引が殆どである。よって収益還元法の適用は行わなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準 価格を採用し、周囲の不動産需給動向にも留意し、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [103.0] 100 [134.2] [100.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津波リスクが無く、東駿河湾環状道路が開通 し、交通アクセスが良くなった函南町の住宅 地需要は、利便性の良い中心部では堅調であ る。 大場駅からやや離れた郊外の大規模分譲住宅 地域である。地価はやや弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％