別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 南伊豆 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南伊豆 5-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 3,790,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡南伊豆町下賀茂字日詰２６０番１０外 ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) 国立公(普通) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗等が見ら れる町役場近くの商 業地域 北6.5m県道 水道、下水 下田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 下田駅南西方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,300) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 町役場に近く、スーパーマーケットも見られる南伊豆町の中心商業地域にあって、人口の減少・高齢化の進行等 により地域経済が衰勢にあるものの、今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南伊豆町のほか、広域的に下田市、河津町、東伊豆町に存する商業地域や住商混在地域。主たる需要者は 同一需給圏内の各市町に地縁のある自営の小規模事業者が中心とみられ、圏外からの需要はほとんどない。人口減少・ 高齢化の進行等により地元の購買力が低下しているから商業地の需要は弱い。取引そのものが非常に少ないことや、規 模・用途等により取引価格が大きく異なるため、中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため原価法の適用は断念した。近隣地域は、自営の小規模店舗兼住宅を中心としており、貸店舗の新規需 要及び供給はほぼ皆無で賃貸市場が成立しないため、収益還元法の適用も断念した。市場参加者は、市場で代替競争関 係に立つ類似用途の不動産の取引価格を重視する傾向が強い。以上より、実証性に優る比準価格を中心に、代表標準地 との価格の均衡や一般的要因の動向、市場の需給動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [182.9] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は新型コロナの影響を受け、地域経済 は衰勢な状況で、人口減少、高齢化も深刻な ことから、宅地需要は弱い動きが続いている 。 南伊豆町内の中心商業地域であるが、地域要 因に特段の変動はなく、地域経済の低迷から 、商業地の需要は弱く、地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +23.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％