別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 南伊豆 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南伊豆 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　正弘   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡南伊豆町上賀茂字本多５７５番４ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅等が混在する 住宅地域 北東9.5m県道 水道 下田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、９．５ ｍ県道 交通 施設 下田駅西方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に農地等が多く見られる住宅地域で、格別な変動要因は認められず、今後も概ね現状と同様の状況にて推移 するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南伊豆町を中心とし周辺市町に形成される住宅地域である。需要者は当該地域に居住する３０～４０代の 一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの流入は少ない。南伊豆町は少子高齢化及び人口減少も続いているため、 新規の住宅取得需要は弱い。市場の中心価格帯は土地で４００万～７００万円程度、新築の戸建住宅で２０００万～２ ５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅から１０ｋｍ以上離れた住宅地域で、共同住宅等の需要は乏しく賃貸事業経営に経済合理性が認め られないため収益還元法は適用を控えた。自用物件の取引により価格形成がなされている地域であり、市場で成立した 現実の取引事例を基礎とする比準価格は実証的あり、かつ高い規範性が認められることから、本件では比準価格を採用 し、市場の需給動向に関する資料等の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化、地域経済の停滞等に より不動産需要は減少傾向で推移しており、 地価は引き続き下落している。 地域要因の大幅な変動は無い。南伊豆町内で も選好性が高い地域とは言えず宅地需要は引 き続き弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％