鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

河津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ第１ -332	賀茂郡河津町		建付地	（　）	長方形	北西16.3m町道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	４ｋ第１ -336	賀茂郡河津町		更地	（　）	長方形	北西6m町道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
c	４Ｋ第１ -44	賀茂郡河津町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m私道、中間画地		（都）２住居津波災害警戒区域 (60,200)
d	４ｋ第１ -339	賀茂郡河津町		建付地	（　）	長方形	北4m町道、中間画地		（都）１中専 (50,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,819	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	51,855	100 [ 98.0]	52,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 55,148	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,604	100 [ 85.7]	62,548		62,500
c	(　 ) 45,358	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,682	100 [ 80.4]	56,818		56,800
d	(　 ) 38,206	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.6]	43,690	100 [ 78.8]	55,444		55,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,800 円／㎡]

河津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,735,586	792,809	2,942,777	2,173,730	769,047	（　0.9720） 747,514	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,950,280 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	185.00	Ｓ1	185.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商津波災害警戒区域	80 ％	300 ％	300 ％	720 ㎡	30.0 m x 24.0 m	前面道路：町道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	100.0	185.00	1,865	345,025	3.0	1,035,075
							0.0	0
～

～

～

～

計		185.00	100.0	185.00		345,025		1,035,075
								0

⑨年額支払賃料	345,025 円　×　12ヶ月　＝　 4,140,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,140,300 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 414,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,726,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,035,075 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,735,586 円　　　　（　 5,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ賀茂　　　　-4	1,556 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,907	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ賀茂　　　　-15	1,511 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,820
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

河津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,600 円	29,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	124,209 円	4,140,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,300 円	29,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 792,809 円　（　　　　　　 1,101 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,173,730 円（　　　　　 3,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,735,586 円
②総費用	792,809 円
③純収益　①－②	2,942,777 円
④建物等に帰属する純収益	2,173,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	769,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	747,514 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,038 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,950,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
河津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

河津 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　河口　健

TEL.

鑑定評価額

40,900,000 円

１㎡当たりの価格

56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外				②地積　(㎡)	720 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）津波災害警戒区域
	1.2:1	銀行Ｓ2	低層の店舗、銀行等が混在する駅前の商業地域	南西16m町道	水道	河津 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ町道

交通

施設

河津駅南東方

70m

法令

規制

（都）近商
(80,300)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で特段大きな変動要因も見られず、今後も現状維持と予測される。依然とし
て地域経済は衰退しているが、観光客の減少が改善すれば、地価の下落傾向は若干緩和されると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は河津町、隣接の東伊豆町、下田市等の商業地域。主たる需要者は店舗等利用を目的とする資本力の乏しい
地元法人、個人事業主が中心。当地区は河津駅に近い低層店舗が建ち並ぶ商業地域で、人口減少傾向、津波リスクの懸
念から商業地需要は弱く、コロナ禍による観光客数の落ち込みもあり地価の下落傾向が続いているが、コロナ後は観光
客の回復が期待される。取引される敷地規模や価格帯は一様ではなく、当該地域の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用店舗等とともに一部貸店舗等も見られるが、賃貸市場の熟成度は低く、元本と果実の関係にある価格と
賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準も低く、収益価格の信頼性は低い。市場参加者は、市場において代替競争
関係に立つ類似用途の不動産の取引価格を重視する傾向が強い。以上により、実証性を有する比準価格を中心に、収益
価格を参考とし、前年標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向
で、新設住宅着工戸数に大きな変化はなく、
地価の下落傾向が続いている。

人口減少、津波リスクの懸念、観光客数の減
少に加え、新規に商業地を求める者も皆無に
近いことから、商業地の地価は下落傾向が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

河津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ第１ -332	賀茂郡河津町		建付地	（　）	長方形	北西16.3m町道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	４Ｋ第１ -21	下田市		更地	（　）	長方形	東8.4m市道、南6m、角地		（都）近商 (90,200)
c	４Ｋ第１ -31	賀茂郡東伊豆町		建付地	（　）	不整形	南東4.3m町道、中間画地		（都） (70,258)
d	４Ｋ第１ -1	下田市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,819	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	51,855	100 [ 92.0]	56,364	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,400
b	(　 ) 50,746	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.3]	58,658	100 [ 105.0]	55,865		55,900
c	(　 ) 10,977	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 35.0]	100 [ 69.7]	44,457	100 [ 78.3]	56,778		56,800
d	(　 ) 88,151	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,798	100 [ 151.9]	57,800		57,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -30.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +52.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,800 円／㎡]

河津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,749,607	795,575	2,954,032	2,173,730	780,302	（　0.9720） 758,454	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,169,080 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	185.00	Ｓ1	185.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商津波災害警戒区域	80 ％	300 ％	300 ％	720 ㎡	30.0 m x 24.0 m	前面道路：町道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	100.0	185.00	1,872	346,320	3.0	1,038,960
							0.0	0
～

～

～

～

計		185.00	100.0	185.00		346,320		1,038,960
								0

⑨年額支払賃料	346,320 円　×　12ヶ月　＝　 4,155,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,155,840 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,740,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,038,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,749,607 円　　　　（　 5,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ賀茂　　　　-10	1,180 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,992	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,873 円/㎡　月額支払賃料（　 1,872 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ賀茂　　　　-15	1,511 ( 1,509)	100 [100.0]	[ 0.1] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

河津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,600 円	29,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	124,675 円	4,155,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 282,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,300 円	29,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 795,575 円　（　　　　　　 1,105 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,173,730 円（　　　　　 3,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,749,607 円
②総費用	795,575 円
③純収益　①－②	2,954,032 円
④建物等に帰属する純収益	2,173,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	780,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	758,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,169,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）