別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東伊豆 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東伊豆 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 4,700,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡東伊豆町白田字山ノ根４８６番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 の混在する住宅地域 北東4.8m町道 水道 片瀬白田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　、４． ８ｍ町道 交通 施設 片瀬白田駅北西方 900m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。 当地区は長期にわたる人口減少、若年層の流出、地域経済の衰退等から、地価は下落傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東伊豆町及び隣接する河津町、下田市等の住宅地域一円。需要者は町内に居住する者又は町外居住し当地 区に地縁性を有する者が中心となる。当地区は内陸部に位置し津波等の災害リスクは低いものの、長期にわたる人口減 少、若年層の流出、地域経済の衰退等により需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。取引の中心は土地で４００万 円～８００万円程度、新築戸建住宅で１，８００万円～２，３００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域で、人口減少等による当地域の衰退等により現状では賃貸需要が極 めて乏しく、かつ、対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試算しない。当地区は自 己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価 格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,100 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [102.0] 100 [164.3] [100.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向 。昨年落ち込んだ新設住宅着工戸数及び土地 取引件数は新型コロナ前の水準に戻ったが、 地価は下落傾向。 当地区は長期にわたる人口減少、若年層の流 出、地域経済の衰退等により、住宅需要は停 滞しており、地価の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％