鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

牧之原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -441	牧之原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13.5m県道、中間画地		（都） (60,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -455	牧之原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -457	牧之原市		建付地	（　）	不整形	南西9.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -473	牧之原市		更地	（　）	ほぼ台形	東10.5m県道、西8.5m、北12m、三方路		（都） (70,200)
e	Ｒ４Ｋ２２０３ -474	牧之原市		更地	（　）	不整形	北西15m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,796	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,662	100 [ 99.9]	26,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,700
b	(　 ) 18,700	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 70.5]	29,059	100 [ 97.9]	29,682		29,700
c	(　 ) 20,878	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	21,669	100 [ 65.9]	32,882		32,900
d	(　 ) 36,964	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	33,268	100 [ 99.8]	33,335		33,300
e	(　 ) 31,332	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	37,716	100 [ 126.1]	29,910		29,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -29.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

牧之原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,921,737	1,524,976	6,396,761	5,846,400	550,361	（　0.9489） 522,238	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,657,918 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牧之原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	260.00	Ｓ2	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	614 ㎡	13.5 m x 48.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階共同住宅ファミリータイプ４戸、平均専有面積６５．０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	1,540	400,400	3.0	1,201,200
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	260.00	100.0	260.00	1,120	291,200	2.0	582,400
							1.0	291,200
～

～

～

計		520.00	100.0	520.00		691,600		1,783,600
								291,200

⑨年額支払賃料	691,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,299,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,299,200 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 464,755 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,834,445 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,783,600 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,837 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,200 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,921,737 円　　　　（　 12,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-410	1,838 ( 1,833)	100 [100.0]	[ 96.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [135.0]	100 [ 90.0]	1,545	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,544 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-411	2,051 ( 2,041)	100 [100.0]	[ 96.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,535
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

牧之原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	84,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	248,976 円	8,299,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,000 円	84,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,524,976 円　（　　　　　　 2,484 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,846,400 円（　　　　　 9,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,921,737 円
②総費用	1,524,976 円
③純収益　①－②	6,396,761 円
④建物等に帰属する純収益	5,846,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	550,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	522,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 851 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,657,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
牧之原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

牧之原 5-1

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　堀　正美

TEL.

鑑定評価額

19,400,000 円

１㎡当たりの価格

31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	牧之原市波津字新丁７２１番１外				②地積　(㎡)	614 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3.5	店舗、住宅兼倉庫Ｓ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	南東16m県道	水道	金谷 19.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 350 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 48.0 ｍ、規模　　 620 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの商業地で、奥行長
大な画地が連なる。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

ＪＲ金谷駅南東方

19.0km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧相良町役場に近い旧来からの商業地だが、繁華性は弱く、住宅地としての需要も期待できない。今後も現状の
まま推移すると予想される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は榛南地区の商業地域一円である。需要層は牧之原市内に地縁性のある地元事業者が中心となる。各画地の
規模がさほど大きくないので、スーパーマーケットや量販店などの適地はない。旧相良町内の商業中心は大型商業施設
のある大沢波津地区に移行しており、近隣地域のような旧来からの商店街は、十分な駐車場スペースを確保できず商況
は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２０００万円～２５００万円であるが、規模により大きく変動する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用目的の取引が主であるが、賃貸需要もあるので収益価格も試算した。しかし、取引にあたっては、市場
で成立した価格を指標に形成された価格水準が重視され、収益性が考慮される地域性は有しない。よって、取引事例か
ら検討した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、市内の商業地の価格
水準を広域的に勘案し、単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　牧之原 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,600 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[119.3]

[100.0]
100

31,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大震災時の津波リスクによる既存住宅地域の
需要低迷は商業地へも波及し価格水準のやや
大きな下落が継続している。

旧来からの商店街で、広い土地が少なく、集
客力の高い、地域の核となる大型商業施設が
存在しない。想定津波浸水深は約２．４ｍで
ある。

個別的要因に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

牧之原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -475	牧之原市		更地	（　）	不整形	北西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -1372	榛原郡吉田町		更地	（　）	不整形	北西18m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -474	牧之原市		更地	（　）	不整形	北西15m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -457	牧之原市		建付地	（　）	不整形	南西9.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,019	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	33,367	100 [ 105.6]	31,598	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 27,225	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	33,521	100 [ 100.9]	33,222		33,200
c	(　 ) 31,332	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	37,716	100 [ 119.3]	31,614		31,600
d	(　 ) 20,878	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	21,669	100 [ 70.6]	30,693		30,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

牧之原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,892,211	1,524,040	6,368,171	5,846,400	521,771	（　0.9489） 495,109	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,104,265 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牧之原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	260.00	Ｓ2	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	614 ㎡	13.5 m x 48.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階はファミリータイプの住宅で、６５㎡×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	1,530	397,800	3.0	1,193,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	260.00	100.0	260.00	1,120	291,200	2.0	582,400
							1.0	291,200
～

～

～

計		520.00	100.0	520.00		689,000		1,775,800
								291,200

⑨年額支払賃料	689,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,268,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,268,000 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,804,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,775,800 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,200 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,892,211 円　　　　（　 12,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-410	1,838 ( 1,833)	100 [100.0]	[ 96.1] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [ 90.0]	1,530	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,534 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-411	2,051 ( 2,041)	100 [100.0]	[ 96.2] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,538
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

牧之原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	84,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	248,040 円	8,268,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,000 円	84,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,524,040 円　（　　　　　　 2,482 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,846,400 円（　　　　　 9,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,892,211 円
②総費用	1,524,040 円
③純収益　①－②	6,368,171 円
④建物等に帰属する純収益	5,846,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	521,771 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	495,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,104,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）