別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 牧之原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 5,900,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市細江字下タレ２７８４番５ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が混在する住宅 地域 北東4.6m市道 水道 島田 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅、農家住宅等が混在 する住宅地域。 街 路 基準方位　　北　４ ．６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 12.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が高い住宅地として、今後も現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛南地区の住宅地域一円であるが、需要層は旧榛原町内に地縁性のある一次取得者が中心となる。旧榛原 町の市街地のうち海岸線から約１．６㎞までが震災時の津波浸水想定区域に含まれ、需要は低迷、地価が下落の状況に ある。近隣地域はこの想定区域から外れるので、相対的に選好性、競争力が回復し、下落幅が縮小傾向にある。需要の 中心となる価格帯は、土地のみで５００万円～７００万円、新築戸建住宅においては２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心に共同住宅も介在する住宅地域に存するが、画地規模などを考慮すると、市場性のある収益想 定が困難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格 を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地の 価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牧之原 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 84.2] [100.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 牧之原市の津波想定のある地域は依然として 価格下落が大きいが、それ以外の地域は取引 が散発でも発生しており、下落幅は縮小傾向 にある。 津波浸水想定区域に入らない。付近の国道１ ５０号沿いに店舗が多く、利便性は高い。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％