別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 牧之原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 -3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市静波字浜田坪１３００番２１ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:2 住宅 Ｗ2 小中規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北西4.7m市道 水道 島田 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧榛原町中心部の既成住宅地 域 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 15.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 旧榛原町中心部の既成住宅地域で、当面は現況の状態で推移するものと予測する。沿岸に近く浸水被害の懸念か ら、需要は弱い。地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛南地区の住宅地域一円である。需要者は市内に居住する第１次取得者層が中心である。利便性が概ね良 好な住宅地域であるが、沿岸部に近く、浸水による災害リスクが懸念されるため需要は落ち込んでいる。取引が少なく 中心となる価格帯の把握は困難であるが土地は１５０㎡前後で３００万～５００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅が中心で、画地規模が小さく、賃貸市場も成熟していないことから、収益価格は適用できなかった。鑑 定評価額の決定に当たっては、最近の広域的な沿岸部地域の需給動向を考慮し不動産市場を反映した実証性が認められ る比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沿岸部に近い住宅地域は津波災害リスクや人 口減少により需要は弱いが、内陸部において は移転需要が見られる。 戸建住宅が多い既成の住宅地域であるが、沿 岸部に近く、災害リスクの懸念から需要は大 きく落ち込んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％