別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 牧之原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市地頭方一丁目１４２番 ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 北西8m市道 水道 菊川 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住宅地域。 街 路 基準方位　　北　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ菊川駅南東方 21.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部から離れた住宅地で、今後も現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛南地区の住宅地域一円であるが、需要層は旧相良町内に地縁性のある一次取得者が中心となる。近隣地 域は御前崎市との市境付近にあり、旧相良町南部の旧地頭方村の中心部付近の既存集落地で、商業施設も周辺に見られ 、住環境は良く、大地震の際の浸水リスクは少ない。価格水準は底値に近く、値頃感がある。需要の中心となる価格帯 は、土地のみで５００万円前後、新築戸建住宅においては２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心に共同住宅も介在する住宅地域に存するが、市の中心部よりの接近性などを考慮すると、市場 性のある収益想定が困難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、市 場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し 、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牧之原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [101.0] 100 [129.2] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 牧之原市の津波浸水想定のある地域は依然と して価格下落が大きいが、それ以外の地域の 下落幅は縮小している。 大震災時の浸水域に入らない高台にある区画 整理済みの住宅地である。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％