別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 牧之原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市大沢字源入５２９番２９ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる新興住 宅地域 西4m市道 水道 金谷 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４７３号線の東側背後に 位置し、利便性は良好である 。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ金谷駅南東方 18.0km 法令 規制 （都） ２中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧相良町中心部から近い住宅地域であるが、津波災害の懸念から土地需要の低迷が続いており、当面、住宅地域 としての成熟度を増していく可能性が低く、しばらくは現状維持のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牧之原市内の住宅地域のうち主として旧相良町内の住宅地域一円。需要者は市内に地縁性を有する一次取 得者が中心であり、外部からの転入者は少ない。旧相良町の中心部に比較的近いものの、中心部を含む市街地全般に津 波リスクを背負っている関係で、需要の弱い状況が継続しており、対象地域においても需要が低迷している。土地は５ ００万円～７００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域である。ただし、自用目的の取引が中心で賃貸市場が成熟 していないほか、地積の観点から経済合理的な収益用不動産の想定も困難なため、収益価格の試算は断念した。一方、 比準価格は現実の取引を反映した実証的かつ客観的な価格であり規範性が高い。そこで、比準価格を標準とし、対前年 変動率や単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧相良町、旧榛原町共に旧役場周辺などの中 心部が想定津波浸水エリア内にあるほか、人 口減少率も大きく、不動産市況は低迷してい る。 居住環境に格別の難がない成熟した住宅地域 であるが、津波災害の危険性が顕在化して以 来、土地需要が低迷しており、地価下落が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％