別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 伊豆の国 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -10 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　和泉　清明   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市墹之上字中河原３６４番１ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北4.9m市道 水道 伊豆長岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　北４ ．９ｍ市道 交通 施設 伊豆長岡駅西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅の混在する住宅地域で、格別の変動要因はないため、当分の間現状のまま推移していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊豆箱根鉄道沿線で、概ね三島駅南域・伊豆の国市及び函南町の住宅地域。需要者は、同一需給圏内の 居住者ないし通勤者が大部分を占め、域外からの需要は少ない。伊豆長岡の中心産業である温泉旅館関連業の不振もあ り、個人層の購買力は停滞気味であり、不動産市況も弱含みである。需要の中心は、土地で８００～１，５００万円程 度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合、２，０００～３，０００万円程度の総額となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的での取引がほとんどを占める市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、アパート等の収益利用は ほぼ認められない。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては、地域間等の水準比較が重 視されている。したがって、実証的な比準価格を標準として、需給動向及び代表標準地の価格との検討結果に留意して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [103.0] 100 [150.8] [100.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光産業等の地盤沈下が継続しており、新型 コロナによる業績回復の速度は遅く人口減少 、高齢化がより進み地域経済の衰退傾向が顕 著になっている。 郊外の既存住宅地域は需要の弱い状態が続い ている。需要を喚起するような特別な要因も 認められないので、地価の下落傾向は続くも のと思われる。 近隣地域における地位は、中庸であり、特に 記載すべき変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +35.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％