別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 伊豆の国 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -7 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉崎　充登   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市吉田字山畑１１０３番８８ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ3 中規模一般住宅に寮 等が見られる高台の 住宅地域 北西7m市道 水道、下水 大仁 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 大仁駅北東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に存するほぼ平坦な住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと 予測される。人口減少・高齢化の進行といった一般的要因等により、地価の下落傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆の国市を中心に三島市の南部郊外、函南町、伊豆市の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で ある。大仁駅北東方の高台の住宅地域においては、一部で土砂災害の危険があり、加えて人口減・高齢化の進行から宅 地需要は慢性的に弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円～１０００万円、新築戸建で２００ ０万円～２５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため積算価格は求められなかった。近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、居住の快適性が重視され 、自用目的取引が価格形成の中心となっている。画地規模が小さく、投資合理性のある配置設計に基づくアパート等の 賃貸想定が困難なため、収益価格も求めなかった。従って、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代 表標準地との検討を踏まえ、市場動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [103.0] 100 [151.2] [100.0] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊豆の国市の人口は減少傾向が継続しており 、地域経済は低迷が続き、コロナ禍も相まっ て不動産需要は弱含みで推移している。 高台に位置することから、近隣地域は含まれ ていないが、周囲は土砂災害警戒区域に指定 されており、需要は弱含みに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％