別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊豆の国 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市韮山多田字上町７０５番１ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北東4.2m市道 水道 原木 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 原木駅東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在する地域であり特段の変動要因は見受けられないが宅地需要は弱く、不動産市場は低 調な状態が続くものと予測する。これを受けて、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆の国市を中心に三島市、函南町等の住宅地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内の第一次取得 者層である。近隣地域は郊外部に位置する既成集落内の住宅地域であり需要は限定されるため市場性は弱い。人口減少 や供給過多傾向を背景に地価水準は下落傾向が続いているものとみられる。土地は８００万～１５００万円程度が取引 の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に位置するため賃貸物件の想定に合理性が認められないほか、周辺にアパート等もみられない地域であ るため収益価格は試算できなかった。近隣地域においては自用の戸建住宅用地取得目的での土地取引が支配的であるの で、実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [103.0] 100 [184.6] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業を中心とする地域経済の衰退傾向、人 口減少傾向により新築着工件数は減少、宅地 需要も低迷傾向が続いている。 郊外、調区に位置し利便性は劣ることから需 要は弱い。需要を喚起する特段の要因も無く 、地価は下落傾向とみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％