別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 菊川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊川 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊川市本所字水神１７２９番 ②地積 　(㎡) 319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が見られ る区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、下水 菊川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速菊川ＩＣ東側の区画 整理済みの住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 菊川駅南方 1.8km 法令 規制 （都） ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域。格別の変動要因もなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね菊川市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は菊川市在住の１次取得者層であるが周辺地域か らの転入も見られる。近隣地域は東名高速菊川ＩＣ東方の区画整然とした住宅地域であるが、市内中心部の住宅地域に 比べるとやや生活利便性や住環境に劣り、需要は弱含みである。土地は概ね１０００万円から１５００万円程度、土地 建物では概ね２５００万円から３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は東名高速菊川ＩＣ東方の区画整理済みの戸建住宅を中心とした住宅地域である。標準地周辺の賃 貸市場を勘案すると、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益 性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用する こととし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [157.0] [102.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和 らぐなか、菊川市内の住宅地も一部地域では 、堅調な動きが見られる。 菊川ＩＣに近い住宅地域。相応の利便性も認 められ、需給関係は弱含みながら安定してい る。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.3 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％