別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 御前崎 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御前崎 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御前崎市池新田字中雨垂坪３９２１番１３外 ②地積 　(㎡) 591   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 低層店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 西21.8m県道 水道、下水 菊川 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧浜岡町中心部に近い商業地 域 街 路 ２１．８ｍ県道 交通 施設 菊川駅南方 15.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧浜岡町の中心部に近い路線商業地域であるが、商業繁華性は低い。商業地としての需要は弱含みで推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね御前崎市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の個人事業者及び法人である。 近隣地域は旧浜岡町中心部の幹線道路沿いの商業地域ではあるが、大型店舗は少ない。商業繁華性は低下傾向にあり、 新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎつつあるなかでも、需要は総じて弱い。規模等による差が大きく取引の中心 となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は旧浜岡町中心部の幹線道路沿いの商業地域である。当該地域では賃貸による店舗、事務所等も散 見されるが少なく、賃貸市場が成熟していないことから、収益価格は試算しなかった。従って、信頼性のある取引事例 から求めた比準価格を採用することとし、市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気に緩やかな持ち直しの動きが見ら れるなか、御前崎市内の商業地の需要は弱い 状況が続いてる。 旧浜岡町の中心部に位置する商業地であるが 、商業繁華性は低く、需要は弱い。 特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％