別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 御前崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御前崎 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御前崎市御前崎字海老漉沢１１６番２ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北西5.5m市道 水道 菊川 24.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧御前崎町内の既成住宅地域 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 菊川駅南東方 24.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧御前崎町の中心部に近い住宅地域であるが、利便性に劣ることから需要は弱い。地価は弱含みで推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね御前崎市の住宅地域である。需要者の中心は旧御前崎町在住の１次取得者層で、周辺地域からの転入 は少ない。旧御前崎町の中心部に比較的近い住宅地域ではあるが、利便性に劣ることから、新型コロナウイルス感染症 の影響が和らぎつつあるなかでも、需要は総じて弱い。土地は１０００万円未満の取引が多い。建売住宅が少なく、土 地建物は需要の中心となる価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、旧御前崎町中心部に比較的近いが周囲には農地も残る住宅地域である。周辺にアパート等は少 なく、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の 快適性が重視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [105.4] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和 らぐなか、御前崎市内の住宅地の需要は、人 口減少の影響もあって、総じて弱い。 旧御前崎町の中心部に近い既存住宅地域。利 便性に劣ることから需要は弱い。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +0.9 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％