別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 伊豆 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 9,110,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆市本立野字坊６５１番３ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか公営 住宅等も見られる住 宅地域 北東5.7m市道 水道、下水 修善寺 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　、５． ７ｍ市道 交通 施設 修善寺駅南西方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内南部郊外の農家集落地域で特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。伊豆縦貫道の 開通で三島市等へのアクセスが向上したが当市の人口減少傾向等で需要が弱く、地価の下落傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆市及び隣接する伊豆の国市の住宅地域一円。需要者は市内に居住し三島市及び沼津市等の企業に勤務 するサラリーマン等が中心となる。市内中心部から離れた農家集落地域で利便性は劣り、当市の経済の低迷に加え沼津 市や三島市からやや遠く、ベットタウンとしての需要も弱いこと等から、地価は弱含みで推移している。取引の中心は 土地で９００万円～１，８００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～２，８００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅、一般住宅を中心とする農家集落地域で、周辺には収益物件が見られず、賃料水準の把握が困難 なことから、収益価格は試算しない。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるも のと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、前年標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然減少傾向、高齢化率は上昇 傾向にある。新設住宅着工戸数はやや減少、 土地取引件数はほぼ横這いで、地価は下落傾 向で推移する。 伊豆市南部郊外の農家集落地域で、交通アク セスが向上するも、地域経済の衰退等から需 要は弱く、地価の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％