別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 湖西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市駅南２丁目２８０３番 ｢駅南２－１３－３｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス 新所原 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新所原駅南東方 460m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 新所原駅徒歩圏内の住宅団地であり、当面閑静な住環境が維持されるものと予測する。利便性、住環境から人気 のあるエリアとして地価水準は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に湖西市の市街化区域内の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、新所原駅徒歩圏 内であり他市町からの転入も見られる。閑静な住環境が維持された利便性の良い住宅地域であり、コロナ禍においても 需要者の選好性は底堅く、地価水準は概ね横ばい傾向で推移している。土地は総額で１，３００万円～１，８００万円 程度、新築の戸建物件は２，８００万円～３，３００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内の住宅団地であり、アパート等の収益物件は見られないことから収益還 元法は非適用とした。本件評価においては、新所原駅を最寄り駅とする代替競争関係を有する４取引事例を選択し比準 を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [102.0] 100 83,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による土地需要については、 地域要因、個別的要因等の優劣による格差が 拡大している。 地域要因に変動はなく、閑静な住環境が維持 された区画整然とした住宅地域であり、人気 のあるエリアとして土地需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％