別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 湖西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市鷲津字小名川１０４０番１外 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 鷲津 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ鷲津駅南方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、当面安定した住環境が維持されるものと予測する。鷲津駅徒歩圏内に位置し、利便性も 良く需要は安定しており、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に湖西市の市街化区域内の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、鷲津駅徒歩圏内 であり他市町からの転入も見られる。商業施設、公共施設にも近く利便性の良い住環境にあり、コロナ禍においても需 要者の選好性は底堅く、地価水準は概ね横ばい傾向で推移している。土地は総額で１，３００万円～１，８００万円程 度、新築の戸建物件は２，８００万円～３，３００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする第一種低層住居専用地域に位置し、画地規模、行政的条件等から収益物件の想定は困難であるた め収益還元法は非適用と判断した。本件評価においては、鷲津駅を最寄り駅とする代替競争関係を有する４取引事例を 選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、市場分析 の結果を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　湖西 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     69,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による土地需要については、 地域要因、個別的要因等の優劣による格差が 拡大している。 地域要因に変動はなく、鷲津駅徒歩圏内の利 便性の良い住宅地域であり、土地需要は底堅 い状態である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％