別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 裾野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -10 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市公文名字中坪４２７番１４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4.5m市道 水道、下水 裾野 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　北　　 ４．５ｍ市道 交通 施設 裾野駅北東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発されてから期間の経過した住宅団地で、郊外の住宅地域として成熟されている。地域内に特別な変動要因は なく、当分は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、裾野市及び御殿場市の市街化調整区域内を中心とする住宅地域一円。需要者の中心は、裾野市居住者で 、圏外からの転入は乏しい。開発されてから期間が経過した郊外の住宅地域で、新たに開発された分譲地との競争力は 弱く、需要は少ない。市街化調整区域内の取引は少なく、中心となる取引価格の把握は困難であるが、取引の中心は、 土地は１０００～１４００万円程度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合は２０００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内でアパート等の収益物件は殆ど見られず、自用の住宅地を目的としての取引が中心であ る。経済合理性のある賃貸市場は形成されていないので収益価格は試算できなかった。同一需給圏内の類似地域におい て信頼性のある取引事例を収集しえたので、実証性のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] トヨタ自動車東日本東富士工場の閉鎖、新型 コロナウィルス感染症の影響等から、ウーブ ンシティ計画への期待はあるが、需要は弱め で推移している。 地域要因の変動はない。利便性等が劣る市街 化調整区域の住宅地であり、地価の下落傾向 は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％