別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 裾野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -9 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅文   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市今里字新田畑３７番１７ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 、農地の中の住宅地 域 南4m私道 水道 岩波 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 岩波駅西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の周囲には農地が広がる昭和５０年代に開発された住宅団地で格別な変動要因はなく今後とも現状維持と予 測する。周囲の類似地域の豊富な中古住宅供給の影響から、地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市及び御殿場市の調整区域内の住宅地域一円である。主たる需要者は２０歳代後半から３０歳代の一 次取得者。利便性が劣ることから、子育世代には人気薄で、新築のための土地需要は弱く、取引の中心は中古住宅であ る。類似地域からの中古住宅の供給による過剰感から、買手市場で市場滞留期間は長期化傾向にある。取引の中心価格 帯は土地で６００万円～８００万円、新築戸建住宅で１，８００万円～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の賃貸需要は殆ど存しない調整区域内住宅地域で、自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引、中古住宅取 引により市場価格は決定されている。よって収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を中心に、代表標準 地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,900 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [101.0] 100 [170.5] [104.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] トヨタ自動車東日本東富士工場の閉鎖，新型 コロナの影響は徐々に薄まりつつあるが、な お需要に盛り上がりを欠いている。 利便性が劣る昭和５０年代に開発された分譲 地で、周囲の類似地域の分譲地との比較で競 争力が劣り、下落は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％