別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 裾野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -8 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市須山字淵２６７番７ ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 北東9m国道 水道 岩波 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 須山集落内の住宅地域。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ国道 交通 施設 岩波駅北西方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 集落的色彩の強い市街化調整区域内の住宅地域で、特段の変動要因が認められず、今後も概ね現状維持にて推移 するものと考えられる。不動産需要が弱く、高齢化の進行等もあり、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、裾野市内の市街化調整区域に形成される住宅地域を中心とし、周辺市町郊外の住宅地域を含む。中心市 街地から遠く離れ利便性が劣ることに加え、集落的色彩が強く圏外からの転入は乏しいことから不動産需要は弱く、人 口減少や高齢化の進行等も相まって、地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は、更地で５００万～１，０００万 円程度と推定されるが、新築の戸建物件の供給は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成集落内に存し適切な造成事例が収集出来ないため原価法は適用しない。また、収益物件が皆無の地域にあるため収 益還元法も適用しない。近隣地域及び周辺類似地域では、自用目的の取引により市場が形成され、当該市場における取 引価格水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し 、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] トヨタ自動車東日本東富士工場跡地のウ－ブ ン・シティ計画は現状では具体的な姿が見え ず、市況は全般に弱含みで推移している。 市街化調整区域内の集落的色彩の強い住宅地 で、高齢化の進行等もあり住宅需要は弱く、 地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％