別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 裾野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -5 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市茶畑字中丸２６９番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか、ア パート等も見られる 住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 裾野 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 裾野駅東方 340m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅に近い熟成した住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。需要は安 定しており、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、裾野市を中心に御殿場市南部を含めた住宅地域一円。需要者の中心は裾野市に居住する３０～４０歳代 の一次取得者であるが、周辺市町からの転入も見られる。ＪＲ裾野駅に近い利便性が良好な住宅地域で、潜在的な需要 が認められ、需要、地価水準ともに安定している。市場の中心価格帯は、土地で１，５００万～２，０００万円程度、 新築戸建住宅では３，０００万～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見られるが、賃貸物件そのものの取引は見られない。また、画 地規模が小さく共同住宅の想定が非現実的であることから、収益価格は試算しない。自己使用の住宅地取引により専ら 価格形成されていることから、裾野市の住宅地の市場動向等を検討し、代表標準地との検討を踏まえ、信頼できる取引 事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [ 87.5] [104.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気は不安定な状態にある。不動産市況も当該 影響により全般的に弱含み傾向になりつつあ る。 ＪＲ裾野駅に近い利便性の良好な住宅地域で あることから、需要は安定しているものの供 給は少なく、地価は概ね横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％