別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 裾野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市佐野字ウタリ９４３番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 裾野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 裾野駅北西方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに農地等が見られる裾野駅徒歩圏内の住宅地域で、徐々に空地等が減少するものと考えられる。 比較的利便性が良好な住宅地として一定の需要があるが、市況悪化により当面は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、裾野駅徒歩圏の住宅地域を中心に隣接市町を含む住宅地域。需要者は、裾野市及び周辺市町に勤務する 一次取得者である。裾野市の市街地北端部に位置し、比較的利便性の良いことから一定の住宅需要が見込まれる地域で ある。市況悪化や先行き不透明感から地価は弱含みで推移している。取引の中心は、土地は１５００万円前後、新規の 土地上に戸建住宅を新築する場合は２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が１７０㎡前後の一般住宅が多い住宅地域で、自用目的の取引が殆どである。対象標準地の規模が小さく、土 地と建物トータルとしての経済合理性のある賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用はできなかった。取引は自己使 用が中心と思われ、また快適性を重視する住宅地域であることもあり、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [103.0] [104.0] 100 97,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] トヨタ自動車東日本東富士工場の閉鎖、新型 コロナウィルス感染症の影響等から、ウーブ ンシティ計画への期待はあるが、需要は弱め で推移している。 利便性は比較的良好で需要はそこそこあるが 、トヨタ自動車東日本東富士工場閉鎖と新型 コロナウィルス感染症の影響によりやや弱含 みの傾向。 近隣地域における地位は中庸であり（道路方 位格差を除く）、特に記載すべき変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％