別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 裾野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市石脇字久保田４０６番１５外 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北5m市道 水道、下水 裾野 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 裾野駅北方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域としてほぼ熟成されており、地域要因の格別な変動はなく、現状程度で推移するものと予測される 。地価の大きな変動はないと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市を中心に隣接する御殿場市、駿東郡長泉町の住宅地域である。需要者の中心は裾野市に居住又は勤 務する２０代後半～４０代前半の一次取得者であるが、周辺市町の居住者及び勤務者の需要も存在している。需要は底 堅いが、開発された分譲地との競争力はやや弱い。土地の中心価格帯は１，４００万円～２，０００万円で、新築戸建 住宅は２，８００万円～３，８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も散見されるが、自用の戸建住宅建築を目的とした土地取引が大半であり、居住の快適性及び利 便性に着目して価格が形成されている郊外の住宅地域である。経済合理的な建物の想定が困難であること等から、収益 還元法は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域から取引事例を収集し得たことから、市場性を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [111.2] [100.0] 100 86,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。トヨタ自動車東日本東富士 工場の跡地にウーブン・シティの開発が開始 されたが、地価に大きな影響はまだ見られな い。 大きな地域要因の変動はない。住環境が概ね 標準的な郊外の住宅地域で、相応の需要が存 在しているが、開発された分譲地との競争力 はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％