別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 裾野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市茶畑字野添５４番４ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート のほかに空地の残る 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 裾野 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　北　　 ４．５ｍ市道 交通 施設 裾野駅南東方 950m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が連たんするアパート、空地が見られる住宅地域。地域内に格別な変動要因はないので、当分の間現状 維持と予測する。地価はトヨタ自動車のウーブン・シティ計画の進行により横這い状態にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、裾野市の既成市街地及び三島市・長泉町の圏域の住宅地域。需要者は、裾野市及び三島市、長泉町に居 住する２０歳代後半から３０歳代の子育て世代を主とする一次取得者である。比較的利便性の良いことから人気は存す るが、トヨタ自動車東日本の工場閉鎖、新型コロナウィルス感染症の影響から需要はやや軟調。取引の中心は、土地は １５００～１９００万円程度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合は２７００～３９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が１７０㎡前後の一般住宅が多い住宅地域で、自用目的の取引が殆どである。対象標準地の規模が小さく、土 地と建物トータルとしての経済合理性のある賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用はできなかった。取引は自己使 用が中心と思われ、また快適性を重視する住宅地域であることもあり、比準価格を採用し、市場の需給動向等の検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] トヨタ自動車東日本東富士工場の閉鎖、新型 コロナウィルス感染症の影響等から、ウーブ ンシティ計画への期待はあるが、需要は弱め で推移している。 利便性は比較的良好で需要はそこそこあるが 、トヨタ自動車東日本東富士工場閉鎖と新型 コロナウィルス感染症の影響によりやや弱含 みの傾向。 近隣地域における地位は中庸であり（道路方 位格差を除く）、特に記載すべき変動はない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％