別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 袋井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袋井 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袋井市愛野南２丁目６番１２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とする 区画整理済の新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 愛野 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 愛野駅南東方 390m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 愛野駅から徒歩圏内の住宅地域であり、需要は安定している。今後も居住環境が良好な新興住宅地域として、地 価は堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袋井市内の居住環境が良好な住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者が中心であり、他市町からの 転入も見られる。小学校、中学校への接近性が劣るものの、区画整然とした居住環境が良好な新興住宅地であり、需要 は安定している。周辺では小規模な分譲地も見られるが、供給量自体が少ないため、取引も限定されている。需要の中 心となる価格帯は、土地が１，４００万円～２，１００万円程度、新築の戸建住宅の供給は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 袋井市内の居住環境が良好な住宅地域の事例を採用して適切に比準を行っている。求められた比準価格は市場の実勢を 反映しており信頼性が高い。一方、標準地は容積率の低い低層住宅地域内に位置し、収益物件の想定が困難であるため 、収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が大部分を占める住宅地域であることから市場性を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [104.6] [100.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 袋井市の人口は微増傾向にある。住宅地の需 要は市中心部、愛野駅周辺等の底堅い地域が 見られる一方、沿岸部では需要の弱い状態が 続いている。 地域要因に特段の変動はない。区画整然とし た住宅地域であり、土地の需要は安定してい る。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％