別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 御殿場 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -12 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市茱萸沢字林頭１００６番９ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 に開発された住宅地 域 西4m市道 水道 御殿場 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 御殿場駅北西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い郊外に開発された住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持 すると予測する。地価は、弱含み傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市の市街化調整区域内を中心とする住宅地域で、需要者は御殿場市に居住する３０～４０歳代の一 次取得者層が中心である。利便性が劣る一般住宅が多い郊外に開発された住宅地域で、市場は総じて弱含みで推移して いる。土地の中心価格帯は、２００㎡程度で、８００万～１，３００万円程度、新築戸建住宅では２，４００万～３， ０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存し、賃貸市場が未成熟で共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自己使用の住 宅建設目的の土地取引が中心市場であることから、御殿場市郊外の住宅地域の市場動向等を考慮し、規範性の高い取引 事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気は不安定な状態にある。不動産市況も当該 影響により全般的に弱含み傾向になりつつあ る。 地域の土地利用状況に特段の変動要因はない が、郊外の利便性の劣る住宅地域で、需要が 弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％