別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 御殿場 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -11 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 8,720,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市神場字水上３８９番９ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅、畑が見られる 住宅地域 南6m市道 水道 南御殿場 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 南御殿場駅西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、格別の変動要因はなく当面は概ね現状維持程度と考えられる。利便性が劣 り、需要の弱い郊外の住宅地域であり、地価は下落基調での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市郊外の市街化調整区域内の住宅地域を中心とし、周辺市町の郊外の住宅地域に及ぶ。需要者は御 殿場及び周辺市町に通勤する一次取得者層が主力で、値頃感を求める需要者向けに新規供給も見られたが、利便性の劣 る郊外の住宅地に対する需要は相対的に弱く、地価は下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は更地では１０００万 円未満、新築戸建住宅は２０００万円台中盤程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域に存するため原価法は適用しない。また、アパート等が殆んど見られない郊外の市街化調整区域内の住宅 地域にあり、賃貸住宅の想定が困難なため収益還元法も適用しない。対象不動産は、自用目的の取引により市場が形成 され、取引市場における現実の取引価格を指標に価格形成がなされる地域に存することから、本件では市場性を反映し 実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [129.9] [104.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御殿場市内は利便性の高い住宅地域の需要は 底堅い。一方、郊外では弱含みの地域も見ら れる。 利便性の劣る郊外の市街化調整区域内の住宅 地域で需要は弱く、地価は下落化傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％