別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 御殿場 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市萩原字大原１６５番９ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い利便 性の良い住宅地域 北西6.2m市道 水道、下水 御殿場 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６．２ ｍ市道 交通 施設 御殿場駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測。利便性が比較的に良好なこと 等から需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向と予測される。　 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は御殿場市及び駿東郡小山町等の周辺市町の住宅地域である。需要者は御殿場市に居住又は勤務する ３０代～４０代の一次取得者が中心であるが、一部に買い換え層も含まれる。御殿場市において、利便性等が概ね良好 な住宅地域であり、相応の需要も存在し、需給の著しい不均衡は見られない。需要の中心となる価格帯は、土地の総額 で１，１００万円～１，８００万円、新築の戸建物件で２，６００万円～３，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の賃貸共同住宅も存在するが、土地取引の殆どは自用の戸建住宅建築目的である。画地規模がやや 小さく、経済合理的な建物の想定が困難であること等から、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性、利便性を重 視して価格が形成されている住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討 も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,300 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [120.8] [100.0] 100 76,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。新設住宅着工戸数はほぼ横 ばいで推移。利便性の良好な住宅地域の需要 は比較的堅調であり、地価は安定傾向。 地域要因の大きな変動はない。利便性が概ね 良好な住宅地域で、底堅い需要が存在してい る。分譲地との競争力はやや劣るが、地価は 横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％