別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤枝 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -16 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市岡部町内谷字塩田９７７番５外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区２種 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とする 比較的利便性の良い 住宅地域 東4m市道 水道 焼津 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岡部町の中心部、小学校に 近い利便性に恵まれた住宅地 域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ焼津駅北西方 5.6km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区２種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とした住宅地域で、地域要因に格別な変動は見当たらない。当分の間は現状の住宅地域として安 定的に推移すると予測する。駅から遠く地価はやや弱含みの状態で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤枝市を中心に周辺市を含む志太エリア内の住宅地域一円である。需要者は市内または静岡市等の周辺市 に勤務する第一次取得者層が中心である。旧岡部町の中心部に近いが、旧藤枝市内の郊外部の宅地供給の影響もあり、 需要はやや弱含みの状態にある。需要の中心となる価格帯は土地で８００万～１３００万円程度、新築戸建物件は２５ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり賃貸市場が成熟していな いため収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、現実の不動産市場を反映した比準価格をもって 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で低迷して きた雇用状況、所得状況に持ち直しの動きも 見られ利便環境良好な住宅地の需要は回復傾 向にある。 一般住宅を主とする住宅地域であり岡部町内 の中心部に近いが旧藤枝市内の郊外部の宅地 供給から需要はやや弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％