別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 藤枝 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -15 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市天王町１丁目１００番７ ｢天王町１－９－４｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 藤枝 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   450 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成住宅地域 街 路 基準方位　　北　４ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北方 3.8km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が良好で需要が底堅い住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区のＪＲ沿線に近い住宅地域である。需要層は藤枝市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者 である。商業施設などへの接近性が良好なため生活利便性が高いが、旧来からの住宅地域で街路の幅員、系統及び画地 の配置が十分に整備されておらず、隣接する五十海地区と比して選好性が弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみ で１０００万円～１３００万円、新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては、収益性はほとんど着目されず、居住の快適性を重視される 。よって、収益価格は試算しない。取引での成約価格を指標に価格水準が形成され、この水準を重視した取引が行われ る住宅地域であることから、不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [150.1] [100.0] 100 53,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性が高く、居住環境が優れる藤枝駅周辺 の宅地需要は依然として好調だが、駅からや や離れた居住環境等の劣る地域の需要は弱い 。 藤枝市役所周辺に所在する旧来からの住宅地 は、利便性が高く、需要は底堅いが、街路や 画地配置が雑然とした地域の競争力は弱い。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％