別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 藤枝 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -13 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市駿河台２丁目１４番５ ｢駿河台２－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 藤枝 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   500 ｍ、南   150 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台にある大規模住宅団地に 所在する。 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成が進んだ住宅地として、今後も現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区のＪＲ沿線に近い住宅地域である。需要層は藤枝市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者 である。土地区画整理事業完了から３５年が経過し、建物が建ち並ぶ熟成した住宅団地であるが、空地も散見され、供 給も適度に発生する。良好な街並みを有するため需要は底堅く、地価水準は安定している。土地のみで２０００万円～ ２３００万円、新築戸建住宅で３５００万円～４０００万円が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心にとした住宅団地に所在し、最有効使用である戸建住宅の建築では、費用に対応した安定的、 永続的な収入の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、 市場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用 し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [105.0] [103.0] 100 78,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤枝駅より地理的にやや離れた住宅地域でも 利便性が高く、居住環境が優れた地域の需要 は底堅い。 高台を造成したため、坂道が多いのが敬遠さ れる要因としてあるが、優れた街並みを有し 、団地内に市立総合病院や商業施設も有り、 利便性は高い。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％