別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤枝 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -12 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市水守３丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る区画整理済みの住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 西焼津 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近にスーパー等の商業施設 が増えた区画整理済みの住宅 地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ西焼津駅北方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域であり今後も住宅地として熟成していくものと予測する。利便環境が良好なため地価は 安定基調の状態で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域一円の住宅地域である。需要者は藤枝市と周辺市内に勤務する３０～４０代の第１次取得者層が 中心である。区画整理が完了した地域で、周辺には商業施設もあり利便環境が良好で需要は底堅い。需要の中心となる 価格帯は土地で１０００万～１５００万円程度、新築戸建で２５００万～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が中心であり、画地規模が小さく経済合理性に適う収益想定が困難なため収益価格は適用で きなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [129.6] [100.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で低迷して きた雇用状況、所得状況に持ち直しの動きも 見られ利便環境良好な住宅地の需要は回復傾 向にある。 周辺に利便店舗も増えた区画整理済みの住宅 地域であり需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％