別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤枝 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市青葉町１丁目６４番５１ ｢青葉町１－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 藤枝 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ藤枝駅南西方の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと思料する。地価は今後の景気動向にもよる が基本的には横這い傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は、藤枝市及び静岡市を含む周辺市町の１次取得者層を中心に、買替層も 見られる。駅周辺での再開発事業の他、宅地開発も活発で、需給関係は比較的安定しているが、需要の中心はより駅に 近い高岡、田沼地区にシフトしている。土地は２００㎡程度で１，３００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件 は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中 心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また 、本件において比準価格は類似の４事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、価格の決 定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [116.7] [104.0] 100 70,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総じて新型コロナウイルス感染症の影響はあ るものの、利便性の良好な住宅地の需要は相 対的に堅調である。 ＪＲ藤枝駅に比較的近く、地区人口の増加も 見られ、地価は下落から横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％