別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 藤枝 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 9,640,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市旭が丘１番９９ ｢旭が丘１９－１８｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 藤枝 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北部郊外の丘陵地に開発さ れた既存の住宅団地。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であるが、丘陵地に開発されたため、高低差の関係で駐車場が２台確保できない画地も 多く、相対的な需要は弱まっている。よって当面は現状維持程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤枝市を中心に周辺市を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市等の周辺市に勤務 先を有する一次取得者が中心である。中心部からやや遠隔な既存の住宅団地で、競合する新規の分譲地や比較的新しい 分譲住宅団地に需要者の注目を奪われており、地価は下落傾向にある。土地は１，０００万円～１，５００万円程度、 新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は一般住宅中心の第１種低層住居専用地域の指定下にある住宅団地で、アパートの想定は困難であるため収益価格 の試算は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほ とんどで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意 義は大きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [145.2] [100.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外部や自然災害発生の可能性が高い地域、 旧岡部町内の不動産需要は弱いが、開発が進 む藤枝駅周辺や居住環境良好な住宅地域の需 要は堅調である。 街区整然とした既存の住宅団地であるが、開 発からの年数が経過しており、新規分譲地等 との競合により、地価の下落傾向が継続して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％