別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 藤枝 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市北方字白藤２２７番５５ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い山間の分譲住宅地 域 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 藤枝 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の住宅団地 街 路 基準方位　　北　４ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北方 8.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はないので、現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤枝市、焼津市の郊外の住宅地域である。需要層は藤枝市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者で ある。山裾の県道背後に旧宅造法により開発された住宅団地である。市街化区域やその周辺で供給される宅地に比べて 、利便性は劣り、明らかに競争力が弱く、価格水準の低下が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで４ ００万円～６００万円で、新築戸建住宅の取引は見当たらないが、あれば２０００万円前後と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を主とした住宅団地に所在し、市の中心部よりの接近性などを考慮すると、市場性のある収益想定が 困難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格を指 標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤枝市内の利便性の高い住宅地の価格水準は 落ち着きつつあるが、郊外部の宅地需要は依 然として弱いので価格の下落が継続している 。 付近に主要な商業施設がない山裾の住宅団地 であり需要は弱い。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％