別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 掛川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 803,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市淡陽５番外 ②地積 　(㎡) 34,927   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 南西16m市道 水道 掛川 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   450 ｍ、南   600 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    35,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 内陸型の工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 掛川駅北東方 5.2km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外高台の工業団地で需要は安定傾向で推移している。現在地域内に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡県西部の工業地域一円。市場参加者は全国的大企業が中心だが県内企業も見られる。東日本大震災に より津波リスク回避のため内陸への工場進出・移転が盛んとなり、その後の新型コロナウイルス感染症による先行き不 透明感はあるが、利便性の良い工場用地に対する需要にそれほど影響はなく、地価動向は概ね安定傾向で推移している 。道路事情や画地規模の違いによる価格のばらつきが大きく中心価格帯はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高速交通網の利便性を指向する産業基盤指向型工業地に位置し、類似の取引事例に適切な補修正を施し試算した比準価 格の精度は高い。一方自社使用を前提とする工業地域で不動産賃貸需要は乏しく、対象標準地上では収益物件の想定は 向かないと判断し、収益価格の試算は断念した。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、標準地価格 との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜北 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [123.3] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の感染者数は増加 傾向で推移しており先行きは不透明だが、国 内の経済情勢と不動産市況は概ね安定化傾向 で推移している。 地盤の安定した郊外高台の工業団地で不動産 市況は安定傾向で推移している。地域要因に 変動はない。 不整形地だが減価要因にならない。代替競争 関係にある他の不動産と比較して市場競争力 は普通。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％