別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 掛川 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 5-4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市横須賀字一番町１４１３番５外 ②地積 　(㎡) 532   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 不整形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 県道沿いに店舗、住 宅等が混在する既成 商業地域 北10m県道 水道、下水 袋井 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧大須賀町の旧来からの商業 地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 ＪＲ袋井駅南東方 11.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの商業地域であり、格別の変動要因はなく当面現状を維持するものと予測する。人口減少が続く旧大須 賀町に位置し、需要者の選好性は低下傾向にあることから、地価水準は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中東遠の郊外の商業地域を主に旧大須賀町の住宅地域を含む。需要者は地元で店舗、事業所を展開する法 人、個人事業者を中心とする。県道沿いに店舗、住宅等が混在する旧大須賀町中心部の商業地域であるが、市の中心部 から離れた沿岸部に位置するため人口流出等地域的衰退化傾向も認められる。土地に対する需要は弱く、地価水準は下 落基調が続いている。周辺での商業地の取引は少なく、中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、住宅等が混在する商業地域で地域的衰退化傾向も認められることから、安定した賃貸需要が見込めず収益 還元法は非適用と判断した。自用目的の土地取引が大半を占める地域であり、旧大須賀町のほか代替競争関係を有する ４取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御前崎 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,300 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [139.0] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市南部は人口減少、高齢化が顕著であり、 土地需要は住宅地、商業地とも縮小傾向にあ る。コロナ禍による不動産市場への影響は緩 和傾向にある。 旧大須賀町中心部に位置するが、人口減少が 続き地域的衰退化傾向もみられることから、 地価は下落基調が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％