別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 掛川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市中方字雨垂５９２番１ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 北西5m市道 水道 掛川 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外幹線道路背後の住宅地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 掛川駅南東方 7.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動はなく当分の間現状を維持するものと予測する。市の中心部から離れ、利便性が劣り、人 口減少・高齢化の進捗により地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ、戸建住宅地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は掛川市農村部及び周辺都市農村部の住宅地域一円。市場参加者はエリア内在住の一次取得者層に限られ、 エリア外からの転入はほとんどない。戸建住宅や農家住宅等を中心に周辺に農地が多い住宅地域で、掛川市中心部から 距離があり、生活利便性が劣ることから人口減少・高齢化が進捗し、土地需要は弱含みで推移している。中心となる価 格帯は土地のみの場合６００万円前後で、建売住宅は少なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、適切な補修正を施し試算した比準価格の精度は高い。自己使 用を前提とする戸建住宅地域で、周囲には農地が多く、対象標準地上ではアパート等の賃貸需要ないと判断し、収益還 元法は適用しない。したがって本件では市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境・利便性、被災リスクから、新規供給 は旧掛川市内に多く、需要の２極化が顕著で ある。コロナ禍による不動産市場への影響は 緩和傾向にある。 農地が多く見られる住宅地域で、最寄り駅、 利便施設への接近性が劣り、需要は弱含み傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％